ASK TRINA

TRINA VÕ

Nên làm gì trước nguy cơ bị siết nhà?

Hi Trina, thú thiệt với Trina là mình đang rất chán nản, ông xã mình bị thất nghiệp cả 3 năm nay, mình ráng gồng lắm nhưng chịu hết nổi rồi nên  đã ngưng trả tiền nhà cả năm nay, mình đang buông xuôi chờ ngày nhà băng kéo nhà.  Nhưng tuần rồi mình có nghe được talkshow của Trina ở trên radio là nên làm shortsale thay vì để bị siết nhà sẽ ảnh hưởng nặng nề đến mình về lâu về dài.  Mình nhờ Trina nói cho mình biết là khi nào thì nhà băng mới lấy nhà của mình, và bây giờ mình nên làm gì hả Trina?  Cám ơn Trina rất nhiều!-TRINH

Trinh thân mến, đứng trước nguy cơ bị siết nhà, nhiều người chọn bỏ căn nhà. Thật ra, trong khá nhiều trường hợp, vẫn còn một số cách để giữ nhà.  Và, nếu không được, vẫn còn những bước phải làm để hạn chế ảnh hưởng tiêu cực của sự việc này lên đời sống kinh tế của chúng ta.  Trina xin trình bày những vấn đề chủ nhà ở California cần biết trước nguy cơ bị siết nhà.

KHI NÀO NHÀ CÓ NGUY CƠ BỊ SIẾT NỢ?

Ở California, nếu chúng ta không trả nợ đến hạn, từ ngày thứ 60 trở đi chủ nợ có quyền tiến hành thủ tục siết nhà. Chủ nợ thường bắt đầu thủ tục này trước ngày thứ 90, có nghĩa là họ sẽ không đợi lâu nếu minh không trả tiền nợ đến hạn. Chủ nợ sẽ nộp cho Sở Đăng Bộ Quận một Thông Báo Vi Phạm (Notice of Default) và gởi cho chúng ta một bản sao. Thông báo này là bước khởi đầu quá trình tịch thu phát mãi.

NHỮNG GÌ KHÔNG NÊN LÀM TRƯỚC NGUY CƠ BỊ SIẾT NHÀ?

Khoanh tay ngồi chờ

 Đừng bao giờ khoanh tay ngồi chờ. Tùy theo tình trạng của chúng ta thế nào, có thể có một số lựa chọn giúp cứu vãn. Nhưng thời gian vi phạm nghĩa vụ trả nợ càng kéo dài mà minh không có hành động thì những lựa chọn này sẽ ngày càng ít đi, tốn kém hơn và ít khả thi hơn. Chưa kể là thời gian vi phạm càng kéo dài, điểm tín dụng (credit score) và tiểu sử tín dụng của minh càng tụt thảm hại, giảm bớt những cơ hội tự cứu mình, và về sau lại tổn hại đến nhiều giao dịch tín dụng.   Phải hành động thật nhanh để giúp cứu vãn tình thế. Hơn nữa, nếu không liên lạc với chủ nợ kịp thời, dù cho sau đó chúng ta giải quyết được vấn đề và trả hết nợ quá hạn, thông tin về việc “siết nhà” vẫn đã được ghi vào tiểu sử tín dụng của minh rồi, không điều chỉnh được nữa. Chủ nợ thông thường sẽ báo cáo việc siết nhà cho các tổ chức lưu giữ tiểu sử tín dụng ngay khi họ nộp Thông Báo Vi Phạm cho Quận để bắt đầu thủ tục siết nợ. 

Lờ đi những thư từ,

email của chủ nợ

Đừng bao giờ phớt lờ. Phải cho thấy thành ý bằng cách phúc đáp mọi thư từ của chủ nợ. 

Bỏ nhà dọn đi nơi khác

 Trừ khi có ý kiến của luật sư rằng chúng ta không còn con đường nào khác tốt hơn, ĐỪNG bỏ nhà dọn đi.  Thứ nhất, khi chúng ta đã bỏ nhà, chủ nợ có quyền xiết nhà ngay lập tức và mọi biện pháp cứu vãn sau này đều trở thành vô ích. Quan trọng hơn, ở California, TRỪ KHI hợp đồng vay là hợp đồng đầu tiên khi mua nhà, chưa bị “tái tài trợ” (refinanced) lần nào, chủ nợ đã tịch thu nhà vẫn có quyền kiện chúng ta đòi thêm khoản chênh lệch giữa tiền thu được khi phát mãi và tiền nợ. Như vậy, bỏ nhà đi không có nghĩa rồi mọi việc chấm dứt. Bỏ nhà dọn đi nơi khác giống như tự giao quyền sinh sát vào tay chủ nợ.

Làm một khoản vay

thế chấp thứ nhì (second mortgage),

lãi cao, để trả nợ

Nếu chúng ta còn giá trị sở hữu một phần trong ngôi nhà (nghĩa là giá thị trường của ngôi nhà cao hơn tiền còn nợ), một số công ty có thể cho minh vay bằng khoản thế chấp thứ nhì, mức vay có thể lên đến 70% của phần giá trị sở hữu chúng ta còn lại trong ngôi nhà. Lãi suất và phí phải trả rất cao; lãi suất có thể là 18%.  Đây là một chọn lựa nhiều rủi ro: những chủ nợ mới là người thả câu, họ muốn căn nhà của minh sớm mắc câu vì thường thì chỉ sau đó ít lâu, minh lại vi phạm nghĩa vụ trả nợ do tiền lãi và phí quá cao.

“Buông xuôi”

quá sớm

 Nhiều người ngộ nhận rằng chủ nợ chỉ mong sớm tịch thu được nhà của chúng ta. Điều này không đúng, nhất là trong những thời điểm tín dụng địa ốc khủng hoảng làm giá nhà tụt xuống như hiện nay. Tịch thu nhà phát mãi không những là một mất mát cho chúng ta mà còn là một mất mát cho chủ nợ. Thứ nhất, chưa chắc ngôi nhà sẽ bán được ngay trong kỳ phát mãi và “ôm” ngôi nhà này là điều không chủ nợ nào mong muốn. Thứ hai, dù bán được nhà, trong rất nhiều trường hợp không thu hồi lại đủ để bù đắp món nợ.  Thứ ba, một lần phát mãi, chủ nợ phải mất thêm chi phí phát mãi tổng cộng khoảng $30,000-$50,000. Hơn nữa, siết nợ cũng rất tốn kém cho hãng bảo hiểm nợ, nên các chương trình bảo hiểm đều đòi hỏi chủ nợ phải tích cực làm việc với người nợ để tránh việc siết nợ nếu được. Tóm lại, chúng ta cần khai thác các lựa chọn khác trước khi “đầu hàng” quá sớm.

Quí vị đang điên đầu vì nợ nhà chồng chất trả không nổi, hay nhà đang bị nguy cơ bị nhà băng kéo, hoặc tất cả gút mắt về mượn nợ, mua bán nhà cửa? Xin đừng quá lo lắng. Hãy liên lạc ngay với Trina. Là một chuyên viên địa ốc và làm loan chuyên nghiệp, Trina đã giúp cho nhiều quý vị giảm nợ xuống mức thấp nhất với những chương trình loan modification, hoặc mua bán nhà short sale hoặc bank owned với giá cả thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Địa chỉ email của Trina là This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. hoặc cell phone là 408-828-7714.