ĐỊA ỐC & ĐỜI SỐNG
ANDREW NHÂN LƯU
Trong mục “Thời Cuộc” của Việt Tribune tuần qua dưới tiêu đề “Biết đến bao giờ?”, nhà báo Hoàng Ngọc Nguyên đã mở đầu bài viết của ông bằng đoạn văn như sau, “Sống trong thời buổi ngày nay, người ta có khi trở nên lẩn thẩn, cứ muốn thời gian trôi qua vùn vụt để biết được có gì ở phía trước, nhưng lại sợ nước chảy qua cầu nhanh quá, tuổi già chợt đến khi nào không hay, kết thúc có khi không kịp trở tay, nên lại cứ van vái xin thời gian đừng qua mau.” Tôi lấy làm tâm đắc với nhận xét trên vì chính tôi đôi khi cũng lâm vào tâm trạng lẩn thẩn này. Có nhiều lần tôi mong ngày cuối tuần trôi nhanh để sớm đến thứ Hai, nhận được câu trả lời của người bán hay ngân hàng cho những “offers” của khách hàng mà tôi đã nộp trong tuần trước đó. Và tôi cũng phải giật mình với chính mình vì đã “xin thời gian qua mau”, một điều cấm kỵ đối với những ai đã sống quá nửa đời người như tôi vậy.
Xét cho cùng, sở dĩ tôi lâm vào vòng lẩn quẩn như trên chẳng qua là vì tôi quá ưu tư về những “offers” của khách hàng. Tuần rồi, tôi nộp “offer” của một khách hàng cho một căn nhà bán theo dạng “short sale” tại vùng Blossom Valley, zip code 95123. Căn nhà có 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, rộng 1,400 sq ft, đất rộng 6,000 sq ft, 44 tuổi, tình trạng cần sửa chữa đôi chút. Nhà được kêu bán với giá $395,000. Tôi tin chắc rằng quý bạn không thể đoán được kết cuộc ra sao. Người “listing agent” đã nhận được hàng trăm cú phôn và 48 “offers” cho căn nhà không có gì đặc biệt cả!
Như mọi người đều biết, mua nhà tại Vùng Vịnh trong lúc này không phải là một công việc dễ dàng bởi vì cán cân cung cầu không còn quân bình nữa; số người mua nhà nhiều hơn số nhà bán trên thị trường. Ba lý do khiến số người mua nhà gia tăng trong thời gian gần đây:
-Giá nhà hiện nay, mặc dù đã đi lên, vẫn còn thấp so với giá nhà trong thời kỳ cực thịnh.
-Tiền lời (interest rate) thấp ở mức kỉ lục, tuy nhiên việc mượn nợ trở nên khó khăn và rắc rối hơn nhiều.
-Thị trường nhân dụng tại Vùng Vịnh đã bắt đầu hồi phục và ổn định, tuy không còn ở mức cao như những năm trước và thỉnh thoảng những công ty lớn sa thải hàng loạt nhân viên. Tiền lương cao của những nhân viên làm việc cho các công ty “high tech” đã khiến Vùng Vịnh trở thành một trong những nơi có mức thu nhập cao nhất nước.
Trong khi đó, số nhà bán trên thị trường lại giảm vì nhà bán theo diện “bank-owned” tức REO không còn nhiều như trước nữa. Chính quyền Obama đưa ra những chương trình giúp đở các chủ nhà gặp khó khăn trong việc trả tiền nhà để hạn chế tệ nạn “foreclosure”. Đối với những chủ nhà không còn thuốc chữa, việc xiết nhà là cả một thủ tục tốn rất nhiều thời gian; gần đây vì những vụ kiện về cách làm việc cẩu thả của các ngân hàng, thủ tục xiết nhà lại càng chậm chạp hơn trước. Đối với những căn nhà đã nằm trong “pool” sẳn sàng bán dưới dạng “bank-owned”, ngân hàng chủ nợ chỉ cho nhà ra thị trường một cách nhỏ giọt vì sợ giá nhà bán đi xuống.
Đứng trước những khó khăn, thử thách của thị trường địa ốc, tôi xin đề nghị một số lời khuyên mà tôi đã thu lượm từ kinh nghiệm nghề nghiệp.
1.Phải nộp Pre-Qualification Approval Certificate từ một ngân hàng cho vay trực tiếp. Trong bản chứng nhận này, người “loan officer” phải nêu rõ số tiền (loan amount) mà bạn có thể mượn là bao nhiêu; hay giá nhà tối đa bạn có thể mua là bao nhiêu cùng với số tiền “down payment” là bao nhiêu phần trăm của giá mua.
2.Phải nộp hết những “financial statements” để chứng minh (proof of funds) bạn có đủ số tiền “down payment”. Người bán cần biết bạn đang có sẵn số tiền dành cho “down payment” trong các trương mục của ngân hàng, trong quỹ hưu trí, hay từ tiền biếu qua lá thư cho tiền (gift letter). Những “statements” chứng minh này cũng rất cần thiết khi bạn mua nhà hoàn toàn bằng tiền mặt.
3.Phải có số tiền “down payment” ít nhất là 20 phần trăm của giá mua. Trước sự cạnh tranh khốc liệt của những người mua nhà hoàn toàn bằng tiền mặt, bạn phải kiếm tiền bằng mọi cách (mượn, xin, bán “stocks”, lấy tiền ra từ quỹ hưu trí, chuyển tiền từ Việt Nam, vv…) để tiền “down payment” đạt con số tối thiểu là 20 phần trăm của giá mua, trong đó bao gồm 3 phần trăm tiền đặt cọc tức “earnest money deposit” (EMD). Nói chung, tiền “down payment” của bạn càng nhiều, cơ hội mua được nhà của bạn càng cao. Nếu có thể trả hoàn hoàn bằng tiền mặt, đó là thượng sách.
4.Phải đi chương trình “conventional loan”. Trong tình cảnh cạnh tranh như thế này, người bán chỉ chọn những gì dễ dàng, tiện lợi và chắc ăn nhất. Chính vì thế, tiền mặt lúc nào cũng là trùm, kế đến là “conventional loan.” Những loại nợ của chính phủ như “FHA loans” (dành cho thành phần có lợi tức thấp hay hồ sơ tín dụng xấu và có tiền “down payment” thấp) hay “VA loans” (dành cho những cựu quân nhân) lúc nào cũng mất nhiều thì giờ và khó khăn hơn vì căn nhà dự định mua phải hội đủ những điều kiện, tiêu chuẩn mà chính phủ đề ra. Nếu phải lựa chọn giữa hai “offers” bằng giá nhau nhưng một đi theo “conventional loan” và cái kia đi theo “FHA loan” hay “VA loan,” người bán nhà chắc chắn sẽ chọn “offer” đi chương trình “conventional loan.” Tuy nhiên, khi bạn mua nhà REO của nhà băng “quốc doanh” Fannie Mae trên HomePath.com, bạn nên chọn một trong hai chương trình cho vay là HomePath Mortgage và HomePath Renovation Mortgage. Nếu bạn mua nhà để ở (nhất là mua nhà lần đầu), bạn chỉ cần 3% tiền “down payment”; nếu đây là nhà để cho mướn (rental property), bạn cần ít nhất 10% “down payment” cho những căn nhà có một “unit”. Tuy nhiên, điểm mạnh nhất của hai chương trình cho vay này là Fannie Mae không bắt buộc việc định giá nhà (appraisal) trong quá trình xét đơn mượn nợ của người mua nhà.
5.Phải nhanh tay, lẹ chân. Chưa bao giờ tôi thấy câu thành ngữ “Trâu chậm uống nước đục” thích hợp với cơn sốt địa ốc tại Vùng Vịnh hơn như hiện nay. Bạn phải nộp “offer” càng sớm càng tốt khi nhà vừa mới ra thị trường, đôi khi ngay cùng ngày nhà được đăng trên “MLS Listing”. Trong trường hợp người “listing agent” đưa ra một “deadline” cho biết ngày giờ nào là hạn chọn để nộp “offer”, bạn phải nộp “offer” với đầy đủ các giấy tờ đòi hỏi theo đúng “deadline” ấy.
6.Phải nộp “your highest and best offer”. Hiện nay, hầu hết các nhà bán trên thị trường đều được kêu giá dưới giá thị trường (đôi khi cả trăm ngàn đô la) để người mua đổ xô vào “overbid” lẫn nhau. Một người “selling agent” nhiều kinh nghiệm có thể giúp bạn xác định “fair market price” tức giá nhà trung bình trên thị trường hiện tại bằng cách so sánh giá bán của những căn nhà tương tự (comparables) trong cùng một khu vực đã được bán từ ba hay sáu tháng trở lại. Đây là phương pháp mang tên “Comparative Market Analysis,” viết tắt là CMA. Nếu bạn thật sự yêu thích một căn nhà nào đó và không muốn vuột căn nhà ấy, bạn nên “offer” thêm trên giá “comp” khoảng 10 phần trăm để nắm phần chắc. Khi người “selling agent” của bạn đề nghị bạn trả cao hơn giá kêu bán (list price), bạn đừng nghĩ oan rằng người này muốn lường gạt để bạn mua hớ. Bạn nên nhớ rằng căn nhà mà bạn yêu thích không chỉ có một mình bạn biết và yêu thích, mà nhiều người mua khác cũng biết và yêu thích căn nhà đó. Đây là lý do tại sao những căn nhà có tình trạng tốt vừa mới lên thị trường một vài ngày đã vào “sale pending,” trong khi những căn nhà “ma chê, quỷ hờn” nằm trên thị trường hàng bao nhiêu tháng mà vẫn không ai thèm rớ đến. Thí dụ: bạn muốn mua một căn nhà với giá $500,000; thay vì “offer” $460,000 hay $470,000 nhằm chừa “room” để cò kè, trả giá (đây là cách mua nhà xưa lắm rồi Diễm!), bạn phải “offer” $550,000 (nếu khả năng tài chính của bạn cho phép) vì bạn phải “đấu” với 47 offers khác, và bạn chỉ có một cơ hội duy nhất mà thôi.
7.Bạn cần thật nhiều kiên nhẫn. Theo lối nói của người Mỹ, đây là lời khuyên cuối cùng nhưng “last but not least”. Khi mua nhà lúc này, bạn phải tự nhủ với lòng rằng việc mua nhà có thể kéo dài cả năm, và vì thế bạn cần thật nhiều kiên nhẫn. Người chuyên viên địa ốc đại diện cho bạn cũng cần phải có nhiều kiên nhẫn và kinh nghiệm trong thị trường địa phương.
Tôi mong rằng những lời khuyên trên sẽ giúp bạn – với thật nhiều kiên nhẫn và một chút may mắn – có thể mua được một căn nhà vừa ý với giá cả phải chăng trong một tương lai không xa lắm.
--------------------------------------------- ---------------------------------------
Andrew Nhân Lưu, REALTOR® và Certified Distressed Property Expert®, cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services, Inc. với chủ trương “Taking good care of clients like my family – one transaction at a time”™, đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua và bán nhà “bank owned” và “short sale” cũng như nhà “regular sale” trong những năm gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu (DRE# 01400203) tại This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. hay tại (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này.
