ĐỊA ỐC & ĐỜI SỐNG
Thứ Hai vừa qua là ngày khai trường của nhiều trường tiểu học tại thành phố San Jose, trong đó có trường của con tôi. Năm nay, con tôi lên lớp 4 nên không còn bỡ ngỡ hay sợ sệt gì chuyện đến trường, tuy nhiên tôi vẫn cảm nhận được sự nôn nao trong lòng của con tôi bởi vì năm nay là lần đầu tiên con tôi có thầy giáo mới thuộc phái nam và lại là người gốc Á châu. Như thông lệ hàng năm, vợ tôi và tôi cùng đưa con đến trường ngày đầu nhập học. Mặc dù buổi sáng hôm ấy không “đầy sương thu và gió lạnh” và tôi cũng không thấy “lá ngoài đường rụng nhiều và trên không có những đám mây bàng bạc” như nhà văn Thanh Tịnh đã tả trong truyện ngắn “Tôi Đi Học” nổi tiếng của ông, tôi vẫn cảm thấy cái se se lạnh của một buổi sáng sớm cuối hè có mây thấp, và nhớ đến ngày tựu trường tại trường Nam tiểu học tại Cần Thơ gần 50 năm về trước khi ba má tôi dẫn tôi đến trường.
Thứ Hai vừa qua cũng là lần đầu tiên tôi tham dự một cuộc bán đấu giá nhà (real estate auction) mà trước kia tôi chỉ biết qua phim ảnh. Tôi cùng đi với một thân chủ và tôi đã lái xe như điên vì xa lộ 680 kẹt xe kinh khủng vào buổi chiều giờ tan sở. Chúng tôi khởi hành hơi trễ từ San Jose và cuộc bán đấu giá được tổ chức tại Pleasant Hill, một thành phố nhỏ nằm gần Walnut Creek, cách San Jose gần 40 dặm. Chúng tôi đến nơi vừa đúng 7:30 chiều, giờ cuộc bán đấu giá bắt đầu. Hôm ấy, chỉ có 2 căn nhà được đấu giá thành thử mọi chuyện kết thúc rất nhanh chóng, và may mắn thay thân chủ của tôi “đấu” được căn nhà tại San Francisco mà anh muốn mua. Khi mua nhà đấu giá, người mua phải trả bằng tiền mặt và không được biết chính xác về tình trạng của căn nhà. So sánh tôi thấy cuộc đấu giá ngoài đời và trong phim cũng không khác nhau chút nào, chỉ có điều bạn sẽ cảm thấy hồi hộp và vô cùng phấn chấn khi “đấu” được món hàng mà bạn muốn mua trong một cuộc bán đấu giá thật.
Gần đây, tiền lời xuống thấp đến mức kỷ lục và đây là thời điểm lý tưởng nhất để chủ nhà làm tái tài trợ (refinancing). Tuy nhiên, một trở ngại lớn khiến một số không ít chủ nhà không thể tái tài trợ là giá trị của nhà xuống thấp trong những năm qua. Hàng triệu chủ nhà trên toàn quốc đã mất hết tiền vốn (equity) trong căn nhà, hay tệ hơn nữa số tiền thiếu nhà băng lại cao hơn giá trị căn nhà. Trường hợp này được gọi là “negative equity” hay “underwater”. Những chủ nhà trong trường hợp này chỉ có thể tái tài trợ nếu họ mang thêm tiền vào lúc đóng hồ sơ, và đây được gọi là “cash-in mortgage”.
Những chủ nhà dự định tái tài trợ phải phỏng đoán thử giá trị căn nhà của họ. Nếu giá nhà cao hơn số tiền nợ “mortgage” mà họ thiếu ít nhất từ 15 đến 20%, họ có thể tái tài trợ mà không cần phải mang thêm tiền vào.
Trước khi tiếp xúc với một “loan officer” để tiến hành thủ tục tái tài trợ, các chủ nhà nên tìm hiểu xem giá trị của căn nhà mình nay đi về đâu bằng cách khảo sát “comps” tức giá bán của những căn nhà tương tự (comparable homes) trong cùng một khu vực trong vòng từ ba đến sáu tháng trở lại đây. Quý bạn có thể vào những trang mạng như Zillow, Trulia hay Homegain, hay những trang mạng của các công ty địa ốc trong vùng hay của Multiple Listing Services (MLS) để tìm kiếm những thông tin này. Hay bạn cũng có thể đến văn phòng của County Assessor để tìm hiểu về những căn nhà trong khu vực của bạn vừa mới sang tay. Quý bạn nào dự định tái tài trợ cũng có thể liên lạc trực tiếp với tôi để tôi giúp bạn xác định giá nhà của bạn một cách chính xác hơn, miễn phí và không có điều kiện gì cả.
Sau khi có được giá nhà, bạn nên chia sẻ thông tin này với người định giá nhà (appraiser) do ngân hàng chỉ định (lệ phí cho người định giá nhà khoảng $600). Quý bạn nên tìm hiểu xem người chuyên viên này đã từng làm việc tại thành phố hay khu vực của bạn chưa. Giá nhà có thể sẽ không được xác định chính xác nếu người “appraiser” không quen thuộc với khu vực của bạn.
Trước ngày người “appraiser” đến làm việc tại nhà bạn, bạn nên bỏ thời giờ lau chùi nhà cửa để nhà trông có vẻ như được bảo trì một cách chu toàn. Sửa chữa những hư hỏng nhỏ như cửa sổ bị bể hay vòi nước bị rỉ nước. Gom góp tất cả những hóa đơn hay giấy phép của những sửa chữa quan trọng trong quá khứ. Tất cả những điều này chứng tỏ căn nhà của bạn được giữ gìn cẩn thận, ở trong tình trạng tốt và sẽ được phản ảnh bằng giá nhà cao.
Bạn nên biết những căn nhà nào được người “appraiser” dùng làm “comps”. Nếu những căn nhà “bank owned” hay “short sale”, nói chung là “distressed properties”, được người “appraiser” dùng để so sánh, chúng sẽ có ảnh hưởng bất lợi đến giá trị của căn nhà của bạn. Nếu tình trạng này xảy ra, bạn nên khiếu nại với ngân hàng và người “appraiser” và yêu cầu loại bỏ những “distressed properties” ra khỏi danh sách của “comps”.
Khi nhận được bản báo cáo định giá nhà (appraisal), bạn nên đọc thật kĩ càng để quyết định kết quả có thật sự là giá trị trung thực và chính xác của căn nhà của bạn hay không. Nếu bạn nghĩ rằng con số trong bản báo cáo không phản ảnh giá trị thật sự của căn nhà, bạn nên yêu cầu định giá lần thứ hai, hay lần thứ ba nếu cần thiết.
--------------------------------------------- ---------------------------------------
Andrew Nhân Lưu, REALTOR® và Certified Distressed Property Expert®, cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services, Inc. với chủ trương “Taking good care of clients like my family – one transaction at a time”™, đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua và bán nhà “bank owned” và “short sale” cũng như nhà “regular sale” trong những năm gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu (DRE# 01400203) tại This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. hay tại (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này.
