ASK TRINA
Hi Trina, tôi và gia đình đang chuẩn bị mua nhà lần đầu nên có thắc mắc là NÊN MUA NHÀ "SHORT SALE" HAY "BANK OWNED"? Trina có thể giải thích là chúng khác nhau như thế nào và chúng ta nên mua loại nào để có lợi nhất? Cám ơn Trina rất nhiều. CHỊ QUI
Chị Qui thân mến, đa số nhà bán trên thị trường hiện nay đều thuộc dạng “short sale” và nhà “bank owned” tức REO, chữ viết tắt của “Real Estate Owned”.
Bán nhà “short sale” là giải pháp tốt nhất dành cho những chủ nhà không còn đủ khả năng trả tiền nhà nữa khi tiền lời đáo hạn đẩy tiền “mortgage” hàng tháng lên cao. Đồng thời, họ cũng không thể xin tái tài trợ được vì giá nhà đi xuống thấp hơn số nợ còn thiếu nhà băng. Bán bình thường cũng không xong vì sau khi bán những chủ nhà này không có đủ tiền trả lại nhà băng cũng như trả tiền “commissions” cho các realtors. Danh từ “short sale” bắt nguồn từ việc nhà băng bằng lòng “xí xoá” cho chủ nhà một số tiền mà chủ nhà còn thiếu (short) nhà băng sau khi bán nhà và thanh toán mọi phí tổn. Đối với người mua, nhà bán “short sale” có một lợi điểm duy nhất là tình trạng nhà nói chung tương đối không xấu lắm vì chủ nhà hay người mướn nhà vẫn còn sống trong căn nhà ấy và không phá hoại nhà cửa. Tuy nhiên, người mua cũng phải xem xét hết sức cẩn thận vì chủ nhà dĩ nhiên không bao giờ chịu tốn tiền để bảo trì, sửa chữa nhà cửa khi họ chỉ chờ ngày “bỏ của chạy lấy người”.
Điều bất lợi lớn nhất của việc mua nhà “short sale” là vấn đề thời gian. Mua nhà “short sale” thường kéo dài từ khoảng 2 đến 6 tháng, nếu việc mua bán may mắn trót lọt. Một trong những bực mình khi đi mua nhà “short sale” là sự ù lì, chậm chạp và thái độ bất hợp tác của nhà băng, vốn là chủ nhân thật sự của căn nhà và có quyền quyết định tối hậu. Vấn đề giá cả cũng không kém phần rắc rối vì “list price” mà chủ nhà và người “listing agent” đưa ra thường chưa được nhà băng chấp thuận. Người mua thường phải trả bằng hay hơn giá “list” này hầu mong nhà băng ngó ngàng đến. Tốt nhất là chúng ta nhờ một chuyen vien dia oc có nhiều kinh nghiệm tìm mua những căn nhà “short sale” với giá bán đã được nhà băng chấp thuận. Thí dụ như một căn nhà bán “short sale” tuy được kêu giá $350,000, nhưng nhà băng lại bằng lòng bán với giá $400,000. Thành thử nếu chúng ta muốn mua được nhà này, chúng ta phải trả giá theo giá mà nhà băng “approved”.
Nhà bán dưới dạng “bank owned” tương đối đơn giản và nhất là nhanh chóng hơn so với nhà bán “short sale” vì người chủ đã “out of the picture” từ lâu. Giá bán đã được nhà băng chấp thuận và chúng ta có nhiều cơ hội mua được nhà REO với giá bằng hay thấp hơn giá “list” một chút nếu chúng ta may mắn không phải tranh giành với những người mua khác. Luật chung chung là chúng ta có thể trả xuống tối đa khoảng 10% của giá bán tùy theo tình trạng của căn nhà. Như đã nói ở trên, một REALTOR® nhiều kinh nghiệm có thể giúp chúng ta thẩm định giá cả thị trường một cách chính xác hơn hầu giúp chúng ta không phải trả hớ, hay khỏi vuột mất nhà vì trả thấp. Tình trạng của nhà “bank owned” thường không tốt bằng nhà “short sale” vì nhiều chủ nhà không dằn được cơn tức giận phá hoại nhà cửa khi bị đuổi ra khỏi nhà. Tuy nhiên, nhiều nhà băng trong thời gian này đã khôn ngoan khi biết cho người sửa chữa và sơn phết lại nhà cửa trước khi bán để có thể kêu giá cao hơn.
Một điều quan trọng khác chúng ta cần phải lưu ý là hầu hết các nhà “short sale” và “bank owned” đều được nhà băng bán “As-Is” tức “thấy sao mua vậy” và nhà băng sẽ không sửa chữa gì cả. Tuy nhiên, người mua có toàn quyền mướn những chuyên viên để xem xét vấn đề mối mọt và tình trạng nhà cửa trước khi quyết định cuối cùng, và như thế sẽ tránh không bị mất tiền đặc cọc “deposit”.
Qua phần trình bày sơ lược kể trên, Trina hy vọng chị Qui và những quý vị đang tìm mua nhà đã có thể tự quyết định loại nhà nào, “short sale” hay “bank owned”, chúng ta muốn mua. Loại nào cũng có những ưu điểm và khuyết điểm riêng của nó, và tùy theo hoàn cảnh của từng cá nhân mà chúng ta có những quyết định riêng cho chính mình.
Quí vị đang điên đầu vì nợ nhà chồng chất trả không nổi, hay nhà đang bị nguy cơ bị nhà băng kéo, hoặc tất cả gút mắt về mượn nợ, mua bán nhà cửa? Xin đừng quá lo lắng. Hãy liên lạc ngay với Trina. Là một chuyên viên địa ốc và làm loan chuyên nghiệp, Trina đã giúp cho nhiều quý vị giảm nợ xuống mức thấp nhất với những chương trình loan modification, hoặc mua bán nhà short sale hoặc bank owned với giá cả thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Địa chỉ email của Trina là This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. hoặc cell phone là 408-828-7714.
4.
