Với tiền lời xuống đến mức thấp kỉ lục và giá nhà đang trên chiều hướng đi lên trong khi thị trường nhân dụng tại Silicon Valley ngày càng phát triển, chúng ta không lấy làm ngạc nhiên khi thấy rất nhiều người trong thời điểm này ùn ùn kéo nhau đi mua nhà để ở hay để cho thuê. Đây là một hiện tượng hết sức đáng khích lệ đối với nền kinh tế bởi vì thị trường địa ốc lúc nào cũng là đầu tàu của nền kinh tế Hoa Kỳ, tuy nhiên đối với người mua nhà, nhất là người mua nhà lần đầu, việc cạnh tranh gay gắt như hiện nay có nghĩa rằng căn nhà mà bạn rất thích và “make offer” có lẽ sẽ bị người khác “overbid” và mua hớt trên tay. Như thế, làm cách nào mua được căn nhà mình thích trong lúc này đồng thời không phải vào bệnh viện tâm thần vì mắc phải bệnh trầm cảm?
Câu trả lời: người mua cần thật nhiều kiên nhẫn, lạc quan và cần được đại diện bởi một một chuyên viên địa ốc nhiều kinh nghiệm trong việc mua nhà.
Chúng tôi cũng muốn phá vỡ một huyền thoại rằng bây giờ là thời điểm của người mua tức “buyer’s market” mà nhiều người mua nhà tin lầm vì bị mê hoặc bởi những quảng cáo sai lạc. Xét cho cùng, nếu nói thời điểm này là “buyer’s market” thì điều này chỉ đúng ở góc cạnh là người mua có thể kỳ kèo, trả giá vì tương đối có nhiều nhà bán trên thị trường để lựa chọn; còn việc mua nhà dễ dàng hay người mua có toàn quyền quyết định như theo định nghĩa của “buyer’s market” thì hoàn toàn không đúng một tý nào cả, nhất là khi quý bạn mua nhà “bank owned”.
Chúng tôi không thể nào quên được câu nói bất hủ của một “listing agent” của một nhà “bank owned” mà chúng tôi có cơ hội làm việc, “You have to go along with the bank to close the deal.” Đơn giản như thế, khi mua nhà “bank owned” người mua phải “chịu đấm, ăn xôi” để mua nhà giá rẽ. Chính vì thế, chúng ta không lấy làm lạ về thái độ “chảnh” của các nhà băng, chủ nhân của những nhà “REO”, khi họ từ chối cung cấp miễn phí cho người mua “Homeowner’s Protection Plan” trong một năm; đồng thời nhà “bank owned” thường được bán “AS-IS” tức người mua “thấy sao mua vậy”, và không nhận được những báo cáo cần thiết như “Home Inspection Report” và “Termite Inspection Report”. Ngoài ra, nhà băng còn đòi hỏi người mua những điều kiện khó khăn khi nộp “offer” như người mua phải được “loan officer” của chính họ khẩm định khả năng tài chính có thể mượn nợ được hay không, cùng những giấy tờ rắc rối như các “bank statements” chứng minh người mua có tiền trong ngân hàng hay trong quỹ 401(k) đủ để thanh toán tiền “down payment” và “closing cost”, và đôi khi ngay cả bản báo cáo tín dụng tức “credit report” cho biết điểm FICO và quá trình tín dụng của người mua. Chính vì thế, việc đầu tiên quý bạn phải làm khi quyết định mua nhà “bank owned” là xin “pre-qualification approval certificate” từ người cho vay trực tiếp tức “direct lender” do người bán chỉ định.
Còn về giá cả, bởi vì giá nhà “bank owned” thường được kêu giá bằng hay thấp hơn “fair market value”, các nhà băng thường tỏ ra rất “cứng đầu” không chịu xuống giá bán nhiều lắm so với “list price”. Nhà băng quan niệm rằng thà bán chậm còn hơn cho không, thành thử có nhiều nhà “bank owned” nằm vạ trên thị trường rất lâu. Một chuyên viên địa ốc nhiều kinh nghiệm về mua nhà “bank owned” sẽ giúp bạn định giá chính xác hơn khi làm “offer”, không cao quá để mua hớ và cũng không thấp quá để mua hụt nhà. Vấn đề quan trọng ở đây là quý bạn có thể tin tưởng và nghe theo ý kiến của người REALTOR® ấy hay không.
Một điều quan trọng khác khi mua nhà “bank owned” mà quý bạn cần để ý là tình trạng của căn nhà. Thông thường, nhà băng không cung cấp cho người mua những báo cáo cần thiết như đã nói trên. Chúng tôi khuyên thân chủ sau khi đã vào giao kèo phải mướn các chuyên viên để khảo sát tình trạng nhà và mối mọt trong thời gian “free look” thường là 10 ngày, trước khi phải “remove contingency” về tình trạng của căn nhà. Sau khi đọc các bản báo cáo, nếu quý bạn thấy tình trạng căn nhà không thể chấp nhận được, bạn có thể rút lui mà không mất tiền “deposit” hay “earnest money deposit” thường là 3% của giá mua. Số tiền tốn cho những khảo sát này là tiền xài rất đúng chỗ, tốn một chút lúc này nhưng tiết kiệm rất nhiều về sau. Quý bạn nên để ý rằng nếu tình trạng nhà quá tồi tệ, nhà băng cho bạn vay tiền tức “lender” có thể bắt buộc bạn phải sửa chữa nhà trước hay sau khi đóng hồ sơ, mặc dù bạn bằng lòng với tình trạng tồi tệ ấy. Lý do đơn giản là các nhà băng cho vay muốn bảo đảm căn nhà mà họ cho bạn vay tiền mua có tình trạng tốt khả dĩ ở được.
Khi xúc tiến việc mua nhà “bank owned”, quý bạn nên tự trang bị cho mình một tinh thần lạc quan, không nản lòng vì chúng tôi biết chắc rằng chuyện mua nhà không dễ và đơn giản như bạn tưởng đâu. Tuy không phải là người tin vào số mệnh, sau nhiều năm trong nghề địa ốc chúng tôi nhận thấy rằng mua nhà, cũng như lấy lập gia đình, đều lệ thuộc vào duyên số cả – có duyên để gặp căn nhà mà bạn thích, nhưng chưa chắc đã mua được vì còn tùy thuộc vào số nửa. Dép còn có số, nói chi nhà!
-- -----------------------------------
Andrew Nhân Lưu, REALTOR® và Certified Distressed Property Expert®, cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services, Inc. với chủ trương “Your Satisfaction Is My Only Goal™”, đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua và bán nhà “bank owned” và “short sale” cũng như nhà “regular sale” trong những năm gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu (DRE# 01400203) tại This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. hay tại (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này. Quý bạn có thể nghe bài này qua sự diễn đọc của Thanh Phương trong chương trình “Địa Ốc Cuối Tuần” phát thanh trên băng tầng KVVN-AM 1430 thứ Bảy 7-8 PM, và Chủ nhật 10-11 AM và 1-2 PM; và trên băng tầng KSJX-AM 1500 thứ bảy 12-1PM.
