Như đã thưa trong bài viết lần trước, cuối tuần vừa qua gia đình tôi và những người bạn trong nhóm “Những Khuôn Mặt Mốc” đã đi cắm trại tại Pfeiffer Big Sur Campground. Nằm trên Highway 1 và cách thành phố biển du lịch Carmel-by-the-Sea khoảng 20 dặm, Big Sur Campground là một trong những nơi cắm trại ăn khách nhất thành thử việc ghi danh đặt chỗ tương đối khó. Chạy xe trên Highway 1 để đến trại, quang cảnh hai bên đường thật tuyệt vời, nhưng tôi phải chăm chú dán mắt vào con đường phía trước vì chỉ cần một chút lơ đễnh bạn có thể đổ nhào xuống biển hay đâm đầu vào núi đá. Big Sur Campground có địa thế của một thung lũng vì núi bao bọc chung quanh thành thử khí hậu rất dịu dàng. Mặc dù hơn hai tuần nữa mới đến hè, sông Big Sur chạy ngang qua trại đã cạn khô; nhiều nơi lòng sông trở thành con suối với mực nước lên chưa đến đầu gối của con trai tôi khiến bọn trẻ tha hồ chơi nước mà không sợ nguy hiểm gì cả. Riêng đối với tôi, ba ngày hai đêm sống giữa thiên nhiên, núi rừng không điện thoại, không “text messages”, và không “emails”, tôi không thể liên lạc với bất kỳ ai cũng như không ai có thể liên lạc tôi, tôi hoàn toàn “disconnected” hay “completely off the grid”, và điều này quả là một sự xả hơi đúng nghĩa.
Trở lại với đề tài địa ốc, cuối năm nay sắc lệnh Mortgage Debt Relief Act (MDRA) được ban hành từ năm 2007 sẽ hết hạn. MDRA là luật liên bang cho phép những chủ nhà bán nhà “short sale” không phải đóng thuế lợi tức trên số tiền mà ngân hàng hay chủ nợ (lender) đã tha cho. Chính vì thế, nếu chủ nhà không còn đủ khả năng tài chính để giữ nhà, ngoài việc để nhà băng xiết nhà vốn dĩ là việc rất xấu cho hồ sơ tín dụng của chủ nhà , bán nhà theo dạng “short sale” là biện pháp tốt nhất nhưng hồ sơ bán nhà phải hoàn tất chậm nhất là ngày 31 tháng 12, và đây là cơ hội cuối cùng.
Thế “short sale” có nghĩa là gì? Nói nôm na, chúng ta có thể hiểu “short sale” là “bán thiếu.” Bán thiếu ai? Nhà băng chứ ai vào đây! Chúng tôi xin đơn cử một thí dụ như sau. Ông A còn nợ nhà băng $300,000 tiền nhà, nhưng không trả nổi tiền “mortgage” hàng tháng. Nhà tương tự như nhà của ông A vừa bán với giá $250,000 mà thôi. Như vậy, nếu ông A bán căn nhà của ông cũng với giá $250,000, ông còn thiếu hay “short” nhà băng $50,000. Ðó là chưa kể đến tiền công cho listing và selling agents, và phí tổn đóng hồ sơ tức “closing cost” (trong đó bao gồm lệ phí của “title company” và thuế sang tên nhà đóng cho quận và thành phố) mà nhà băng phải gánh chịu. Như thế, “short sale” có thể được định nghĩa như một sự sắp xếp giữa chủ nhà và nhà băng, theo đó nhà băng cho phép chủ nhà bán nhà và số tiền mang về thấp hơn số tiền chủ nhà còn nợ nhà băng.
Chính vì phải chịu lỗ lã nhiều như thế, nhà băng cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định cho phép chủ nhà bán nhà theo dạng “short sale”. Sau đây là một số điều mà người bán nhà cần phải làm để thuyết phục nhà băng bằng lòng với “short sale.” Nên nhớ đây chỉ là những hướng dẫn tổng quát vì mỗi nhà băng đều có những điều kiện và đòi hỏi khác nhau.
Liên lạc ngân hàng cho vay hay chủ nợ (lender): Bạn phải gọi và viết thư cho nhà băng để báo ý định bán nhà “short sale” của bạn cho nhà băng biết. Dĩ nhiên bạn sẽ phải gọi rất nhiều lần, và nhiều lần bị gác máy chờ đợi rất lâu để có thể nói chuyện trực tiếp với nhân viên có thẩm quyền phụ trách về vấn đề “short sale,” thường là bộ phận lo về “loss mitigation”, chứ không phải “customer service” hay “collection departments”. Bạn nên ghi xuống tên, chức vị và số điện thoại của những nhân viên này, cũng như ngày giờ và nội dung của cuộc điện đàm. Tuy nhiên, bạn nên nhớ rằng nhà băng chỉ cho bạn một chấp thuận tối hậu (a final approval) sau khi “ván đã đóng thuyền,” tức sau khi bạn đã nộp vào “offer” của người mua và tất cả những giấy tờ cần thiết khác (sẽ đề cập đến sau).
Cho phép chuyên viên địa ốc đại diện mình: Nhất định bạn phải cần có một “real estate agent” chuyên môn về “short sale” giúp đỡ bạn về việc bán nhà “short sale.” Ðây chắc chắn không phải là một “project” mà những người thuộc loại “DIY” (do-it-yourselfer) có thể cáng đáng một mình được. Bạn cần viết thư báo cho nhà băng biết ai là người đại diện cho bạn để nhà băng có thể tiết lộ những dữ kiện về bạn hay về món nợ cho người ấy biết. Nghĩ cho cùng, nhà băng sẽ là người trả tiền công cho “agents” đại diện cho người bán và người mua, chủ nhà không phải lo ngại gì cả về những tốn phí khi bán nhà theo dạng “short sale”.
Bản chi thu tạm thời: Người chuyên viên địa ốc sẽ giúp bạn làm bản chi thu tạm thời, tức “Preliminary Net Sheet”. Trong bản này, tiền thu được từ việc bán nhà sẽ bị trừ bởi tiền còn nợ nhà băng và rất nhiều những chi phí khác như kể bên trên. Ðáp số của bài toán đa phần là số âm, và đây chính là số tiền mà nhà băng bị thiệt thòi. Nếu đáp số là con số dương, bạn không cần phải bán nhà theo dạng “short sale” nữa.
Lá thư tả oán: Càng buồn, càng tốt trong lá thư tả oán tức “hardship letter”. Trong lá thư này, bạn phải nêu rõ tình cảnh tài chánh và gia đình và nhất là lí do nào đã khiến bạn lâm vào tình trạng khó khăn, đến nỗi phải “bỏ của chạy lấy người” như giờ đây, mong sao nhà băng mủi lòng cho phép bạn bán nhà dưới dạng “short sale.”
Chúng tôi xin mạn phép tạm ngừng bài viết lần này nơi đây. Trong bài viết lần tới, chúng tôi sẽ tiếp tục bàn về những điều người bán cần phải làm để thuyết phục nhà băng cho phép bán nhà dưới dạng “short sale,” đồng thời những điều người dự định mua nhà “short sale” cần chuẩn bị trước khi bắt tay vào việc.
