Phần Hai
Như mọi người đều biết, ngày 31 tháng 12 sắp đến là ngày luật Mortgage Debt Relief Act (MDRA) sẽ hết hiệu lực. Như vậy, chỉ còn trong 6 tháng nữa những chủ nhà bán nhà theo diện “short sale” được miễn đóng thuế trên số tiền mà chủ nợ (lender) đã bằng lòng xí xóa mà thôi. Thí dụ như bạn nợ ngân hàng $500,000 nhưng ngân hàng chỉ thâu lại được $200,000 sau khi nhà của bạn được bán dưới dạng “short sale”. Như thế có nghĩa là số tiền khác biệt $300,000 được xem như là tiền thu nhập (income) của bạn vì bạn mượn số tiền này nhưng bạn không phải trả. Nếu bạn nằm trong mức thuế 35%, bạn sẽ phải đóng IRS một số tiền chóng mặt là $105,000. Nếu bạn nằm trong mức thuế 15%, bạn chỉ phải đóng IRS một số tiền xỉu xỉu là $45,000 chứ không ít ỏi gì.
Trong bài viết trước, tôi đề nghị một số điều mà người chủ nhà cần phải làm để thuyết phục nhà băng cho phép bán “short sale”. Đó là: gọi và viết thư cho nhà băng để báo ý định bán “short sale” của bạn, báo nhà băng biết bạn nhờ một chuyên viên địa ốc đại diện cho bạn để điều đình trực tiếp với nhà băng, nộp bản ước tính tiền chi thu sơ khởi để nhà băng nắm được con số mà họ sẽ bị hụt đi nếu cho phép bạn bán nhà theo dạng “short sale,” và sau cùng là lá thư than thở về “kiếp nghèo” của bạn mong sao nhà băng thông cảm mà chịu lỗ. Trong bài viết lần này, tôi đề cập đến những giấy tờ quan trọng khác mà bạn phải nộp cho nhà băng càng sớm càng tốt:
1.Bằng chứng về tiền thu nhập và tài sản của bạn: Bạn nên thành thật khai báo về tiền thu nhập hàng tháng, cũng như tất cả tài sản của mình; của chìm và của nổi đều phải liệt kê ra hết. Trong đó phải kể đến savings accounts, money market accounts, stocks và bonds, tiền mặt và tất cả nhà cửa mà bạn làm chủ. Nhà băng được thành lập với mục đích kiếm lời chứ không phải để làm việc thiện, thành thử bạn không ngạc nhiên khi thấy nhà băng sẽ lùng sục mọi ngõ ngách hầu tìm cho ra tiền của bạn để bù đắp vào những lỗ lã mà họ phải gánh chịu.
2.Bản sao của “bank statements”: Nếu “bank statements” của bạn cho thấy nhiều lần rút tiền mặt với số tiền cao hay ký “checks” tá lã, bạn phải có sẵn sàng những câu giải thích thỏa đáng bởi vì nhà băng có thể nghi ngờ bạn đang tẩu tán tài sản. Ngoài ra, nhà băng cũng sẽ hỏi bạn về những ký thác vào trương mục, cái nào thường xuyên và cái nào đột xuất, để xác định nguồn thu nhập hàng tháng của bạn.
3.Bản so sánh giá thị trường: Thị trường địa ốc chậm lại và giá nhà tiếp tục đi xuống có lẽ là một trong những lý do chính đã khiến bạn phải bán nhà theo hình thức “short sale.” Chính vì thế, bạn cần nộp cho nhà băng bản so sánh giá thị trường để giải thích tại sao bạn lại kêu bán nhà với giá thấp như thế. Chuyên viên địa ốc sẽ giúp bạn lập bản so sánh giá cả mà từ chuyên môn gọi là CMA, viết tắt của “Comparative Market Analysis”. Thông thường, khi lập bảng CMA người “agent” sẽ chọn các nhà trong cùng “zip code” với nhà bạn; đôi khi để chính xác hơn họ thu ngắn khoảng cách từ nhà bạn đến những nhà mà họ muốn so sánh. Tuy nhiên, điều này còn tùy thuộc vào việc có nhiều nhà để so sánh hay không. Kế tiếp, họ sẽ chọn các nhà có cùng hay khác biệt chút ít về số “square feet” tức diện tích nhà ở, lot size, số tuổi, số phòng ngủ và phòng tắm, và cùng có những đặc điểm tương tự như nhà 2 tầng hay nhà có hồ bơi. Họ sẽ tách những nhà tương tự (comps) thành 3 nhóm: nhà đang bán trên thị trường, nhà đã có người mua nhưng chưa đóng hồ sơ (pending sales), và nhà đã bán trong vòng 6 tháng hay 3 tháng trở lại.
4.Giao kèo mua bán nhà: Cuối cùng, bạn phải nộp nhà băng giấy giao kèo mua nhà nếu một người mua đồng ý cho bạn “offer.” Đồng thời, bạn cũng phải nộp nhà băng giao kèo mướn người “listing agent” đại diện bán nhà cho bạn. Vì nhà băng chính là người sẽ trả “commissions” cho “listing agent” và “agent” của người mua, tức “selling agent”, nhà băng có toàn quyền quyết định về số tiền huê hồng.
Hy vọng sau khi nhận được đầy đủ những giấy tờ vừa kể trên, nhà băng cuối cùng bằng lòng cho bạn bán “short sale.” Hiện nay, thông thường thời gian chờ đợi kéo dài từ 2 đến 4 tháng, so với những năm trước tiến bộ rất nhiều. Có hai điều bạn cần chú ý là hồ sơ mua bán nhà phải đóng chậm nhất là ngày 31 tháng 12 năm nay, và nhà băng phải cho bạn một giấy chứng nhận bạn không còn thiếu họ gì cả để sau này nhà băng không thể đi theo đòi bạn số tiền mà họ đã bằng lòng xí xóa trước kia.
